1. 부동산 PE란 무엇이고 왜 이슈인가?
최근 뉴스를 보고 놀라신 분들이 많을거 같습니다.
시공순위 16위였던 태영건설이 12월28일 워크아웃(기업구조개선작업)을
신청했다는 뉴스가 보도되었기 때문인데요.
태영건설 문제를 알아보기 전에 부동산 PE가 뭔지 먼저 보겠습니다.
이복현 금강원장이 12월12일 부동산PE를 경고했습니다.
부동산 PE는 부동산 프로젝트 파이낸싱의 줄임말입니다.
부동산 개발 수익을 기초로 대출을 받아 사업하는것을 말합니다.
즉, 부동산 개발 관련 특정 프로젝트의 사업성을 평가하여 그 사업에서 발생할 미래현금흐름을 미리 평가해
제공하는 대출을 의미합니다.
부동산 사업을 하는데 있어서 자기자본외에 대출로 자금을 조달하는 방법이라,
기업들에겐 아주 중요한 요소였습니다.
이 대출을 금감원장이 사업성이 미비하거나 기업을 유지하는것에 문제가 있는곳은 시장원리에 따른
조정이나 정리, 손실 부담등을 전제로 하는 진행이 불가피하다.
당국 내에서는 이런 기본 원칙을 확인하는 논의가 있었다.
라고 이야기하며 건설회사들을 떨게 만들었는데요.
그로부터 이틀 뒤
건설업 등 취약 업종 기업의 부실화가 시스템 리스크로 전이되지 않도록 정상기업에 자금공급은
적극적으로 지원하되, 한계기업에 대해선 자구 노려과 손실 부담등 자기 책임 원칙에 입각한 구조조정을 통해
잠재 부실 누적을 예방하자라고 이야기 했습니다.
이걸 보고 전문가들이 부동산 PF를 구조조정 하겠다라고 봤습니다.
부동산 사업은 수익률이 말도못하게 어마어마하기 때문에
성공적으로 분양을 해낸 경우에는 몇천억원의 이익까지 가능해서
PE로 돈을 빌려주면 큰 이득을 벌 수 있습니다.
단, 문제가 생기면 골치 아파집니다.
토지를 매입하고 공사를 시작하려는데 부동산 가격이 하락하거나 금리가 상승하거나
완공 했는데 분양이 안되는 문제 등이 생길 수 있습니다.
이 중 미분양 문제가 제일 손실이 큽니다.
하지만 이때까진 엄청난 수익률을 맛본 금융권과 건설사는
부동산 PF 시장을 오피스텔,지식산업센터,상가,호텔등으로 규모를 확대 시킵니다.
그런데 여러분 주변에 오피스텔 상가 공실 많은거 보셨나요..?
최근 5년~10년 사이에 부동산 PE대출 잔액이 약 100조원이 넘게 증가합니다.
그런데 부동산 가격도 떨어지고 너무 시장이 커져 문제가 생길것을
우려한 정부가 미리 대책을 마련한거 같습니다.
2. 사건의 발단? 레고랜드 테마파크 사태
2022년 춘천의 레고랜드 테마파크의 부동산PF 부도가 발생했습니다.
엄청난 이슈였는데요. 이 때 시장이 위험한걸 많은 사람들이 감지했습니다.
ABCP를 지급보등한 강원도가 만기를 앞두고 상환 불가 입장을 밝히자
지자체가 보증한 어음마저 신뢰 할 수 없다는 분위기가 증권업계에서 확산되었습니다.
부실 PF들은 금리인상의 여파도 있어 돈을 갚지 못하는 사태가 늘어날 가능성이 높은걸로
많은사람들이 판단한거죠.
시한폭탄인 부동산 PF상황에 무려 청담동 알짜사업이였던 프리마호텔을
아파트와 오피스텔로 개발하는 총 사업비가 1조원 이상으로 추정되는 ‘르피에드 청담’에도 문제가 발생했었습니다.
금융기간 26군데에서 대출을 받아 90%를 대출로 사업을 시작했습니다.
위치가 너무 좋기 때문에 대출이 승인났던거 같습니다.
그런데 PE사태 이후 문제가 많았던 새마을 금고에서 1800억을 회수하고 만기 연장을 거부했습니다.
그러나 약 3주전 사업성 개선 기대로 새마을금고가 만기연장을 해줘서 그나마 숨통이 트였습니다.
어쨌든 위치가 가장 좋은 청담동 한강뷰 아파트도 PE문제로 가슴조여야 하는 상황까지 왔다는게
그 당시 많은 이슈였습니다.
이 사업이 물거품이 됐다면 다른 곳들은 얼마나 더 큰 위기가 왔을지 상상도 하기 힘드네요.
3. 태영건설, 줄도산 시작인가
레고랜드 사건이 1년전에 일어난 뒤 많은사람들이 걱정한 일이 드디어 오늘 기사로 나와버렸습니다.
태영건설은 28일 공시를 통해 금융채권자 협의회에 의한 워크아웃을 신청했다며
향후 구체적인 진행 사항이 확정되면 재공시하겠다고 밝혔습니다.
태영건설은 TY홀딩스 계열 종합 건설업체입니다.
아파트 브랜드는 데시앙이있습니다.
그리고 태영건설의 가장 큰 특징이자 사람들이 걱정하는 부분 중 하나는
태영건설의 지주회사인 TY홀딩스가 SBS방송국의 대주주라는 점입니다.
KNN의 지분도 일부 보유 중입니다.
참고로 SBS방송국이나 KNN의 신사옥 또한 태영건설의 작품입니다.
1973년 태영개발이라는 이름으로 창업한 뒤 아랍의 두바이에 해외지사까지 세운 태영건설은
2022년 10월부터 증권가를 중심으로 자금난과 부도위험에 처했다는 찌라시에 이름이 올랐습니다.
워크아웃 신청 후 채권단 협의회 일정이 잡혀 정확한 부채규모가 알려졌는데
태영건설이 진 빚이 총합 21조 1,420억원으로 태영건설 자기자본 7,408억원의 2853%에 달합니다.
그 중 직접 차입한 채무는 1조 3천억규모이고 PF보증 규모는 19조 8천억 원 입니다.
태영건설의 직원수만해도 1600여명 가까이 되는데, 잡플래닛을 보면
직원들도 위기를 눈치채고 있었던 느낌입니다.
연봉도 괜찮았던 느낌이라 직원들의 앞날도 어찌될지 걱정이 됩니다.
현재 다른 건설사들의 신용등급과 전망 살펴보면
롯데건설 A+(부정적), GS건설 A+(부정적). HDC현대산업개발 A(부정적)
신세계건설 A(부정적), 한신공영 BBB-(안정적)으로 대부분 전망이 부정적입니다.
업황 부진이 장기화 될 경우 중소 건설사 및 중견 건설사에서 신용위험이 확산 될 수 있습니다.
한국기업평가에서는 주택 분양물량 감소 영향으로 업계의 매출 하락이 불가피하고
수익성이 개선 될 여력도 제한적이기 때문에 재무안정성도 나빠질 것이라고 내다봤습니다.
이제부터 줄도산 시작일지, 아니면 부실 기업만 정리되고 다시 안정화가 될 것인지
다들 지켜보는 상황인데요, 건설업이 무너지면 다른 쪽으로도 영향이 가게 되니
잘 해결되었으면 하는 바램입니다.